راهنمای جامع خرید زمین در پارس جنوبی: نکات کلیدی و هشدارهای مهم

مقدمه: آشنایی با منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس

منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس، معروف به پارس جنوبی، یکی از مهم‌ترین قطب‌های صنعتی و انرژی ایران است. پارس جنوبی با مساحتی بالغ بر شانزده هزار هکتار در جنوب استان بوشهر و در مجاورت خلیج نیلگون فارس واقع شده است.

ساختار منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس

این محدوده به سه سایت مجزا تقسیم می‌شود:

• سایت یک (پارس یک-عسلویه)
• سایت دو (پارس دو یا سایت کنگان)
• سایت سه (پارس شمالی واقع در شهرستان های دیر ، دشتی و تنگستان )

پارس یک و پارس دو که مجموعاً ۱۶ هزار هکتار مساحت دارند، در عرف به‌عنوان پارس جنوبی شناخته می‌شوند. این دو سایت که در شهرستان های عسلویه و کنگان واقع گردیده اند میزبان شرکت‌های فعال گازی، پتروشیمی و صنعتی هستند . عمده زمین‌های پارس جنوبی در تملک یا تصرف سازمان منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس و واحدهای تولیدی قرار دارند. پارس شمالی به عنوان سایت سه در شهرستان های دیر ، دشتی و تنگستان واقع گردیده ؛ اما هنوز فعالیت صنعتی چندانی در این سایت وجود شروع نشده است. این سایت پتانسیل توسعه در آینده را دارد.

راجع به تاریخچه و محدوده منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس بیشتر بدانید ؛ کلیک کنید

دوازده نکته طلایی قبل از خرید زمین در پارس جنوبی

۱– دو روش اصلی و متعارف خرید زمین در پارس جنوبی

• الف- خرید از مالکین خصوصی :وقتی از مالکین خصوصی خرید می کنید در محدوده شهرها و روستاها معاملات بدون دخالت سازمان منطقه ویژه انجام می شوند اما در خارج از محدوده شهرها و روستاها به هماهنگی و اخذ استعلامات لازم از سازمان منطقه ویژه نیاز می باشد.
• ب- واگذاری زمین توسط سازمان منطقه ویژه (برای طرح‌های مورد نیاز در محدوده منطقه ویژه و منطبق با طرح جامع ):این نوع اراضی در سالهای گذشته در قالب اجاره به شرط تملیک در اختیار سرمایه گذاران قرار می گرفتند . در حال حاضر بدلیل ایجاد چالش های متعدد در ارتباط با مستاجرین و نحوه ایفای تعهدات توسط آنان ، سازمان منطقه وجه با تغییر رویکرد ، زمین های تحت اختیار را در قالب اجاره های طویل المدت به متقاضیان تسلیم میکند.
  

۲– تطابق با طرح جامع منطقه ویژه پارس

هرگونه خرید ملک در پارس جنوبی حتی اگر از مالکین خصوصی خریداری شوند باید با طرح جامع، کاربری‌های فعلی و سیاست‌های آتی منطقه ویژه پارس همخوانی داشته باشد. حتماً قبل از خرید زمین، نوع کاربری را از سازمان منطقه ویژه – مدیریت توسعه اقتصادی و سرمایه گذاری (جذب سرمایه)استعلام بگیرید.

۳– نقش ادارات منابع طبیعی و امور اراضی و کمیسیون های مربوطه

برابر ماده ۲۳ قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی مصوب ، سازمان منطقه ویژه به‌عنوان یک سازمان دولتی، قائم مقام ادارات منابع طبیعی و امور اراضی در محدوده منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس است. بنابراین مراجع قانونی همچون کمیسیون‌ ماده ۳۲ که در زمینه واگذاری اراضی دولتی فعالیت می نمایند در این محدوده فاقد صلاحیت می باشند. متولی تملک و واگذاری زمین در پارس جنوبی سازمان منطقه ویژه پارس می باشد.

۴- نقش ادارات ثبت اسناد و املاک در پارس جنوبی

درمنطقه ویژه اقتصادی پارس همانند سایر نقاط کشور ، ادارات ثبت دارای وظایف عام و حاکمیتی متداول می باشند . در پارس جنوبی برای روشن شدن سابقه ثبتی ملک و انجام اموری که در صلاحیت ادارات ثبت می باشد مانند صدور سند مالکیت ، تبدیل سند ، تفکیک، افراز و غیره ، می بایست به ادارات ثبت عسلویه یا کنگان مراجعه کنید. البته مرجع نهایی جهت پاسخگویی به استعلامات مرتبط ، سازمان منطقه ویژه می باشد. حتی استعلاماتی که به طرفیت ادارات منابع طبیعی یا امور اراضی صورت می گیرند توسط آن ادارات جهت پاسخگویی به سازمان منطقه ویژه محول می شوند. اگر زمین توسط سازمان منطقه‌ ویژه شما واگذار شده و به مرحله واگذاری قطعی رسیده باشد واحد ثبتی آن سازمان که در مدیریت امور حقوقی و پیمان ها مستقر می باشد مراتب صدور سند مالکیت را پیگیری می کند.

۵- شاید زمین مورد نظر قبلا توسط سازمان منطقه ویژه پارس یا حتی شرکت نفت و گاز پارس خریداری شده باشد.

سازمان منطقه ویژه از زمان استقرار به دفعات براساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ به خرید اراضی و املاک در پارس جنوبی اقدام کرده است . برخی از افراد نیز در این سال ها با مراجعه به مراجع قضایی نسبت به اخذ حکم قضایی و الزام سازمان منطقه ویژه به پرداخت بهای اراضی مبادرت نموده اند . تحقیق و استعلام کنید تا مطمئن شوید قبلا این اراضی توسط سازمان منطقه ویژه خریداری نشده باشند. ممکن است زمینی که خریداری می کنید بهای آن قبلا توسط منطقه ویژه پرداخت شده باشد.البته توجه داشته باشید که در نقاطی نیز شرکت نفت وگاز پارس مدعی مالکیت زمین های پارس جنوبی می باشد این شرکت در گذشته قسمتی از اراضی را از اشخاص خریداری و قسمتی دیگر را از سازمان امور اراضی دریافت نموده است .

۶- درباره نوعیت زمین های محدوده پارس جنوبی بیشتر بدانید.

بخش اعظم زمین های واقع در محدوده منطقه ویژه از زمین های ملی ، موات و مستثنیات تشکیل شده اند. اراضی ملی و موات دولتی محسوب می شوند اما اراضی مستثنیات غالبا غیردولتی هستند. تعداد زیادی از مالکین با مراجعه به مراجع قضایی و اداری مربوطه زمین های خود را از زمره اراضی دولتی خارج کرده اند و البته عده ای نیز در این مسیر موفق نبوده اند . بخشی از زمین ها بویژه در سایت یک پارس جنوبی نیز در محدوده اراضی موات موضوع رای هیات سه نفره موضوع مصوبه مجمع تشخیص مصلحت قرار دارند. رای هیات سه نفره حواشی و اعتراضات زیادی را در پی داشته و برای مالکین چالش هایی را ایجاد کرده است. قبل از خرید زمین در محدوده پارس جنوبی نوعیت زمین را از مدیریت امور حقوقی منطقه ویژه استعلام یا با وکلای متخصص ملکی در حوزه عسلویه و کنگان مشورت نمایید تا درگیر تبعات حقوقی و کیفری نشوید.

۷- ممکن است افراد متعددی مدعی مالکیت بوده باشند . تحقیق کنید.

در خصوص برخی زمین‌ها ادعاهای مالکیت متعدد وجود داشته است . ممکن است افراد مختلف نسبت به یک زمین واحد طرح دعوی کرده باشند. در خصوص زمین مورد معامله تحقیق کنید . با تحقیق از همسایگان ، مدیریت امور حقوقی منطقه ویژه ، شورا ، مطلعین ، کارمندان دادگستری و کلانتری محل (در صورت امکان) ، حتماً از عدم وجود دعوای حقوقی یا کیفری بر روی ملک موردنظر اطمینان حاصل کنید. ممکن است وکلای دادگستری فعال در پارس جنوبی که بصورت تخصصی در آن حوزه فعالیت میکنند نیز بتوانند راهنمای شما باشند.

۸- هشدار درباره اسناد ماده ۱۴۷

برخی افراد در گذشته با استناد به ماده ۱۴۷ قانون ثبت، نسبت به اخذ سند مالکیت زمین های واقع در پارس جنوبی اقدام کرده اند و با ارائه این نوع سند ، ادعای مالکیت دارند، درحالی که این اراضی ممکن است در واقعیت هنوز دولتی محسوب شوند. استعلام دقیق از سازمان منطقه ویژه پارس در این موارد ضروری است.

۹- دوری از مناطق حفاظت‌شده

پارک ملی نایبند یا منطقه حفاظت‌شده نایبند در مجاورت سایت یک پارس جنوبی قرار دارد. موقعیت دقیق این منطقه را بدانید و از خرید زمین در این مناطق یا حریم آن خودداری کنید. برای اطمینان می توانید از سازمان محیط زیست استعلام مربوطه را انجام دهید.

۱۰- بررسی حریم دریا

منطقه ویژه پارس در مجاورت خلیج فارس قرار گرفته است لذا زمین های ساحلی قابل توجهی دارد. زمین های ساحلی در پارس جنوبی مشتریان پر و پا قرصی دارند و همین امر ممکن است موجب سواستفاده افراد در فروش زمین های ساحلی در پارس جنوبی اعم از شهرستان های عسلویه و کنگان شود. شاید زمین های واقع در حریم شصت متری دریا به شما فروخته شوند. قبل از خرید زمین، استعلام از منابع طبیعی یا سازمان منطقه ویژه را فراموش نکنید.

۱۱-بررسی حریم راهها بویژه بزرگراه بوشهر – عسلویه

با آغاز پروژه های عظیم صنعتی در منطقه ویژه اقتصادی پارس ، احداث بزرگراه بوشهر-عسلویه به عنوان شریان ارتباطی حیاتی، نقش کلیدی در توسعه پارس جنوبی ایفا کرده است. اما این پروژه زیرساختی، با تقسیم طولی منطقه ویژه پارس، چالشهای حقوقی و ملکی قابل توجهی را برای مالکین اراضی به وجود آورده است. بسیاری از زمینهای واقع در پارس جنوبی پس از عبور آزاد راه یا به دو بخش تقسیم شده یا در  حریم بزرگراه (38 متر از وسط محور به طرفین مجموعا 76 متر )قرار گرفته اند. این در حالی است که احتمال دارد اسناد مالکیت آن زمین ها اعم از عادی یا رسمی  در زمان خرید شما به این تغییرات اشاره نکرده و وضعیت جدید را منعکس ننموده باشند .

هنگام خرید زمین توجه دقیق به موقعیت ، حدود اربعه ، متراژ و ابعاد ، سابقه اراضی و بررسی دقیق اسناد را فراموش نکنید. اگر بی توجهی کنید ممکن است بخش زیادی از زمین شما در حریم بزرگراه یا حتی سایر راهها قرارگرفته باشد و از این جهت متضرر شوید.

۱۲– امکان صدور اسناد مالکیت بنام ستاد اجرایی فرمان امام و بنیاد مستضعفان

برخی از اراضی در شهرستان کنگان با استناد به دلایل متعددی همچون وابستگی مالکین سابق به رژیم پهلوی، یا به‌دلیل مجهول‌المالک و بلاصاحب بودن، با نام نهادهایی نظیر ستاد اجرایی فرمان امام و بنیاد مستضعفان سند مالکیت دریافت کرده‌اند. در بعضی موارد، این اسناد با حقوق اشخاص تداخل دارد و می‌تواند منجر به اختلافات حقوقی شود. قبل از خرید زمین در پارس جنوبی این مورد مهم را لحاظ نمایید.

جمع‌بندی – خرید امن زمین در پارس جنوبی

خرید زمین در این منطقه پیچیدگی‌های حقوقی و اداری خاصی دارد. مشورت با مطلعین محلی، وکلای متخصص و استعلام‌های رسمی می‌تواند از ریسک معاملات بکاهد. با رعایت این نکات، می‌توانید سرمایه‌گذاری مطمئنی در یکی از مهم‌ترین مناطق اقتصادی ایران داشته باشید.

تولید محتوا : گروه حقوقی محدث زاده
متخصص در حل چالش‌های حقوقی قراردادی و املاک در پارس جنوبی