تملک اراضی و مستحدثات در پارس جنوبی؛ چه حقوقی به مالک تعلق میگیرد؟
مالکین اراضی واقع در منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس (عسلویه و کنگان) معمولاً زمانی با این پرسش اساسی مواجه میشوند که یکی از شرکت ها و دستگاههای اجرایی خواهان خرید و تملک زمین آنها در پارس جنوبی میشوند.
این وضعیت، برخلاف ظاهر ساده آن، تابع قواعد خاص حقوق عمومی و مقررات حمایتی ویژهای است که بیاطلاعی از آنها میتواند منجر به تضییع جدی حقوق مالکین شود.
۱. آیا سازمان ها و شرکت های دولتی همچون سازمان منطقه ویژه ، شرکت ملی نفت و شرکت نفت و گاز پارس در محدوده پارس جنوبی اختیار و حق خرید زمین و ابنیه اشخاص را دارند؟
برابر تبصره ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی … مصوب ۱۳۵۸ دستگاههای اجرایی دولتی ( شامل وزارتخانه ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته بدولت، همچنین شهرداریها و بانکها و دانشگاههای دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد ) برای اجرای طرحهای عمومی، عمرانی، نفتی و گازی و غیره می توانند نسبت به تامین و تملک اراضی مورد نیاز خود از طرق مختلف اقدام نمایند. دستگاههایی مانند شرکت ملی نفت ، سازمان منطقه ویژه و شرکت نفت و گاز پارس نیز مشمول این قانون می باشند و در روند تامین زمین و اعیانی مورد نیاز خود می توانند با رعایت تشریفات لایحه قانونی اقدام نمایند.
البته این دستگاههای اجرایی می بایست جهت اجرای طرح های خود ابتدا از اراضی دولتی موجود در آن منطقه از قبیل اراضی ملی و موات استفاده نمایند. اما اگر اراضی دولتی به میزان مورد نیاز وجود نداشته باشد و جهاد کشاورزی یا سازمان راه و شهرسازی عدم وجود اراضی دولتی در محدوده مورد نظر را تایید نمایند دستگاه های اجرایی دولتی مجاز می باشند که اراضی و املاک مورد نیاز خود را از اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولتی خریداری نمایند.
لایحه قانونی مزبور از یک سو اختیار خرید زمین و املاک را به سازمان ها و شرکت های دولتی اعطا نموده و از سویی دیگر تشریفاتی را برای خرید زمین مقرر نموده است.
با توجه به محدودیت اراضی در محدوده پارس جنوبی، سازمان های دولتی مانند سازمان منطقه ویژه و شرکت نفت و گاز پارس ناچار هستند برای اجرای برخی از پروژه های خود نسبت به خرید اراضی اشخاص خصوصی و مالکین محلی اقدام نمایند. از این مرحله به بعد، موضوع صرفاً یک معامله خصوصی نیست، بلکه تملک قانونی با تشریفات خاص محسوب میشود.
📌 پیشنهاد می شود ابتدا با منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس، آشنا شوید
۲. قانون حاکم بر خرید و تملک اراضی توسط دستگاههای اجرایی
چنانچه در بند یک آمد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ چارچوب حقوقی حاکم بر این فرآیند را مشخص نموده است. این قانون نحوه قیمتگذاری ، حدود اختیارات دستگاه اجرایی ، حقوق قابل پرداخت به مالک و غیره را به طور صریح تعیین کرده و برخلاف تصور رایج، صرفاً در جهت تامین منافع دولت تنظیم نشده است. اگرچه ممکن است در عمل بدلیل بی اطلاعی مالکین از حقوق قانونی خود یا بدسلیقگی کارشناسان دستگاههای اجرایی در نحوه اجرای مقررات مزبور ، موجب عدم دستیابی مالکین به تمام حقوق قانونی خود شوند.
📌 بهتر است برای شناخت عملکرد سازمان منطقه ویژه پارس در حوزه اراضی و املاک
مقاله ده نقش کلیدی سازمان منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس در حوزه املاک را بخوانید.
۳. خرید توافقی؛ نقطهای که می تواند به تضییع حقوق مالک منجر شود.
لایحه قانونی به دستگاه های اجرایی در محدوده پارس جنوبی اجازه داده است تا همچون املاک خارج از محدوده مناطق ویژه در ابتدا بهصورت توافقی نسبت به خرید ملک اقدام نماید.اما تجربه عملی در منطقه ویژه انرژی پارس نشان میدهد که در این مرحله ، قیمتی که توسط هیات سه نفره کارشناسان اعلام می شود در بسیاری از موارد کمتر از ارزش واقعی ملک است و در بسیاری از موارد نیز ، پاره ای از حقوق قانونی مالک مورد ارزیابی و پرداخت قرار نمی گیرند.به همین دلیل، بسیاری از مالکینی که به حقوق خود آگاهی دارند و خواهان دریافت تمام حقوق قانونی خود هستند، ناچار به ترک مسیر توافقی و ورود به فرآیند قضایی میشوند.
۴. حقوق قانونی مالک در فرآیند تملک اراضی چیستند؟
۴-۱. بهای عادله روز زمین و اعیانی و مستحدثات
مهم ترین حق قابل مطالبه ، قیمت روز زمین و ابنیه و اعیانی و مستحدثات می باشد . ماده ۵ لایحه قانونی تصریح می نماید که:
اولا باید قیمت ملک به نرخ روز پرداخت شود. برابر تبصره ذیل ماده 19 قانون کارشناسان ، نظریه کارشناسی از تاریخ انجام کارشناسی فقط به مدت شش ماه دارای اعتبار می باشد ؛ همین محدودیت زمانی باعث می شود که شرط به روز بودن قیمت به نحو بهتری اجرایی شود.
ثانیا اگر اجرای پروژه مورد نظر در قیمت فعلی زمین و اعیانی و مستحدثات موثر می باشد نباید این تاثیر گذاری در فرایند ارزیابی مورد توجه قرار گیرد. دو حالت مهم وجود دارد:
حالت اول: افزایش قیمت به دلیل اجرای پروژه
مثلاً با اعلام اجرای طرح صنعتی، قیمت زمینهای اطراف افزایش یافته است. در این حالت کارشناس نباید این افزایش را ملاک معامله قرار دهد . منظور از نادیده گرفتن طرح همان طرحی است که زمین مورد نظر به منظور اجرای آن تملک شده است نه پروژه های پیشین در آن منطقه. اگر قبلا طرح های صنعتی یا عمرانی و غیره در آن منطقه اجرا شده و در خصوص اراضی و املاک آن منطقه افزایش قیمت رخ داده اینک که قصد تملک یک زمین خاص وجود دارد می بایست آن افزایش قیمت مورد توجه قرار گیرد زیرا این افزایش قیمت قبل از تملک این زمین خاص رخ داده و جز حقوق مکتسبه مالک می باشد. البته در مورد کاهش ارزش نیز همین قاعده باید رعایت گردد.
حالت دوم: کاهش ارزش به دلیل قرار گرفتن در طرح
گاهی صرف قرار گرفتن ملک در محدوده طرح، امکان خرید و فروش آزاد را محدود کرده و قیمت بازار را پایین آورده است. این کاهش نیز نباید ملاک ارزیابی باشد.
تشخیص مرز این دو حالت، فنی و تخصصی است و در بسیاری از پروندههای تملک در منطقه ویژه پارس جنوبی محل نزاع اصلی میان مالک و دستگاه اجرایی است.توجه داشته باشید که این شرط و نحوه اجرای این شرط ، در عمل منشأ بسیاری از اختلافات کارشناسی است.
۴-۲. مطالبه ۱۵ درصد اضافه بابت ممر اعاشه یا سکونت
چنانچه ملک مورد تملک ، محل سکونت مالک باشد، یا ممر اعاشه و منبع اصلی درآمد وی محسوب شود بر اساس تبصره ۱ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه تملک ، بابت ممر اعاشه یا حق سکنی میزان ۱۵ درصد از بهای کارشناسی ، علاوه بر بهای عادله ملک به مالک تعلق میگیرد. تشخیص اولیه با دستگاه اجرایی است، اما در صورت اختلاف، دادگاه صالح محل وقوع ملک مرجع تشخیص نهایی خواهد بود.
۴-۳. اجرتالمثل ایام تصرف
در مواردی که دستگاه اجرایی قبل از انجام تشریفات قانونی و معامله قطعی , اقدام به تصرف ملک نماید، مالک مستحق دریافت اجرتالمثل ایام تصرف خواهد بود. این حق، مستقل از بهای زمین است و در خریدهای توافقی نادیده گرفته میشود اما از طریق محاکم قضایی قابل مطالبه می باشد.
۴-۴. حقوق زارعین و اشخاص دارای حق ریشه یا حقوق زراعی
یکی از نکات مهم ماده ۵ که در عمل کمتر به آن توجه میشود، تفکیک حق مالک از حقوق زارعین و بهرهبرداران است.
بر اساس تبصره ۲ ماده ۵ اگر طبق نظر اداره جهاد کشاورزی ، زارع یا اشخاص دیگری در ملک دارای حقوقی باشند، این حقوق باید جداگانه ارزیابی و از محل ارزش کل ملک به زارع پرداخت و سپس مابقی به مالک پرداخت شود.
در این موارد حقوقی همچون حق ریشه ،بهای شخم و بذر و کود ، هزینههای آمادهسازی زمین ،اعیانی روستایی فاقد سند برابر عرف محل یا مقررات یا قرارداد فی مابین ارزیابی و قابل پرداخت خواهد بود.
۴-۵. حق کسب و پیشه در صورت تجاری بودن ملک
مطابق تبصره ۳ ماده ۵ اگر ملک محل کسب و پیشه باشد، در صورتی حق کسب و پیشه تعلق میگیرد که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی، محل فعالیت تجاری بوده باشد.
برای آشنایی با تشریفات حقوقی تملک زمین در پارس جنوبی، پیشنهاد میکنیم مطالعه لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک … مصوب ۱۳۵۸ را از دست ندهید.
۴-۶. وضعیت املاک موقوفه
تبصره ۴ ماده ۵ وضعیت خاصی را برای املاک موقوفه پیشبینی کرده است:
- اگر تبدیل به احسن از نظر سازمان اوقاف مجاز باشد ملک طبق همین قانون خریداری میشود.
- اگر تبدیل به احسن مجاز نباشد به صورت اجاره طویلالمدت در اختیار دستگاه اجرایی قرار میگیرد.
اما نکته مهم این است که اگر در ملک موقوفه اعیانی متعلق به اشخاص وجود داشته باشد یا حقوق زارعین و کسب و پیشه وجود داشته باشد این حقوق باید توسط هیئت کارشناسی تعیین و از محل اعتبار طرح پرداخت شود.
بنابراین موقوفه بودن زمین، به معنای محروم شدن اشخاص از حقوق اعیانی یا حقوق مکتسبه نیست.
🎯 مشاوره تخصصی جهت فروش زمین به ادارات دولتی
با وکیل و مشاور حقوقی متخصص در حوزه پارس جنوبی مشورت کنید.
۵. فرآیند قیمت گذاری و ارزیابی حقوق مالکین چگونه است؟
تعیین قیمت توسط هیئت سهنفره کارشناسان دادگستری
برابر ماده ۴ لایحه قانونی ، قیمت گذاری و ارزیابی حقوق مالکین در روند تملک اراضی توسط هیات سه نفره کارشناسان دادگستری صورت می گیرد .
- یک کارشناس از سوی دستگاه اجرایی
- یک کارشناس از سوی مالک
- کارشناس سوم نیز با توافق طرفین انتخاب می شود.
نظر اکثریت این هیئت قطعی و لازمالاجرا است.
در صورتی که طرفین در خصوص انتخاب کارشناس سوم به صورت توافقی به نتیجه نرسند یک کارشناس رسمی توسط دادگاه شهرستان محل وقوع ملک انتخاب می شود. اراضی واقع در بنک تا شیرینو در حوزه صلاحیت دادگستری شهرستان کنگان و و اراضی بعد از شیرینو تا بندو در حوزه قضایی دادگستری عسلویه قرار دارند.
۶. سایر نکات مهم در فرایند قیمت گذاری و تملک:
۶-۱. در برخی موارد پرداخت مستقیم بها به مالک امکانپذیر نیست:
بر اساس ماده ۸ قانون، درشرایطی مانند استنکاف از معامله ،اختلاف در مالکیت ،مجهولالمالک بودن ملک ،فوت مالک و اختلاف وراث ، رهن یا بازداشت ملک پرداخت مستقیم به مالک ممکن نیست و مبلغ تقویمشده به صندوق ثبت محل تودیع میشود.
با توجه به عدم نقش آفرینی و حضورمالک در این فرایند احتمال قیمت گذاری به پایین تر از قیمت واقعی وجود دارد.
۶-۲. خطای رایج مالکین در منطقه ویژه پارس جنوبی چیست؟
مهمترین اشتباه عملی مالکین این است که پیش از شناخت دقیق حقوق قانونی خود، وارد مذاکره و امضای توافق میشوند.
پس از انجام معامله بصورت توافقی و امضا توسط مالک امکان مطالبه برخی حقوق قانونی از بین میرود یا پیگیری آن مستلزم دعوای طولانی و پرهزینه خواهد بود
جمعبندی
تملک اراضی در منطقه ویژه پارس جنوبی، یک معامله ساده ملکی نیست؛ بلکه فرآیندی حقوقی با آثار مالی جدی و ماندگار است.
توافقی بودن خرید، نباید بهانهای برای نادیده گرفتن حقوق قانونی مالک باشد.
گروه حقوقی محدثزاده